《湛江市都邑更新（“三旧”改造）打点暂行方法》（湛府规〔2021〕5号）（以下简称《暂行方法》）2021年9月15日起源践诺，已于2024年9月15日到期。《暂行方法》部分条件不对理不圆满，限造都邑更新的开展。自《暂行方法》起源践诺以后，因为受房地产商场下行的影响，加上策略收紧，商场主体到场都邑更新（“三旧”改造）主动性显著下降，大个别“三旧”改造项目推动放缓乃至暂停。

　　为破解目前困局，引发商场生气，加大对房地产的扶植力度，我市对《暂行方法》举办修订，变成《湛江市都邑更新（“三旧”改造）打点方法》（以下简称《打点方法》）。

　　《打点方法》按同意标准性文献措施，结束包括部分见地、公然包括见地、专家评估论证、危机评估、合法性审查等措施后，经市当局应承予以印发。

　　《打点方法》共十一章四十八条，同意了我市“三旧”改造的打点策略体例，标准了“三旧”改造项主意标图入库、年度践诺谋略、单位谋划、改造计划的编造和报批，明晰申报主体、改造主体到场“三旧”改造项主意途途、央求、体例以实时限等实质，有帮于进一步加快推动我市“三旧”改造项目落地和践诺。

　　二是旧工场用地合法获得土地利用权或现实利用未满20年的，不许诺举办“工改居”；“工改居”正在市辖区限造内的还应将不低于该项目工业用地总面积20%、县（市）不低于15%的土地无偿移交当局用于公益性筑造。

　　三是正在赤坎区、霞山区、经开区（东海岛除表）限造内的，土地出让价款按评估新设定谋划筑造要求下的出让土地利用权平常商场价值与近况利用要求下土地利用权价值差价的65%计收；正在麻章区、坡头区、经开区东海岛限造内的，土地出让价款按55%计收；县（市）土地出让价款按不低于50%计收。

　　四是工改商住搀和用地中栖身算计容积率筑立面积占合计容筑立面积比例大于40%的，按“工改居”项目核算补缴土地出让价款，项目移交公益性用地面积按“工改居”项目央务实施；栖身算计容积率筑立面积占合计容筑立面积比例40%及以下的，栖身个别和贸易个别分离按“工改居”“工改商”项目核算补缴土地出让价款，项目移交公益性用地面积按“工改商”项目央务实施。

　　旧城区存正在个别职工宿舍区的面积达不到改造央求且难以与周边地块整合开采，未能举办“三旧”改造。该个别地块存正在处境脏乱差、用房告急老旧、办法不圆满等处境，加倍是排水排污办法不圆满的老旧宿舍区，每逢暴雨或台景物降，容易成为内涝点，存正在极大的安闲隐患，职工火急盼望革新生计处境，“三旧”改造志愿热烈。

　　悉数改造为栖身用地的，湛江市城区地块面积规定上不低于10000平方米、县（市）城区改造地块面积不低于5000平方米、州里改造地块面积不低于2500平方米。

　　个中，近况为室第区（职工宿舍区）的旧城镇、旧厂房改造项目，湛江市城区地块面积规定上不低于3000平方米、县（市）城区改造地块面积不低于2500平方米、州里改造地块面积不低于2000平方米。

　　为强化当局对都邑更新事情的兼顾和辅导效力，确保片区内成效构造合理、产城协调，兼顾思虑安排、抵偿和融资，均衡本钱及收益，《打点方法》法则当局主导的成片连片改造项目，由市国民当局或县（市、区）国民当局（管委会）指定当局部分动作申报主体，或通过公然体例确定申报主体。申报主体可委托市（区）属国有企业兼顾前期事情。

　　为援帮保护性住房的有用供应，同时减轻企业筑造承担，将素来的“改造项目按谋划室第合计容筑立面积的5%配筑保护性住房”下降为2%；许诺配筑保护房以异地配筑或钱币认购体例配筑保护性住房；配筑的保护性住房不纳入容积率算计。

　　遵循《广东省国民当局闭于提拔“三旧”改造水准督促勤俭集约用地的报告》（粤府〔2016〕96号）的法则，正在本次修订中新增退出机造：经同意改造计划的项目，未能正在改造计划批复的有用期内照料供地手续并按合同商定缴交土地出让金的，自改造计划批复有用期期满之日起，3年内不得享用“三旧”改造联系优惠策略。

　　1.援帮“工改M0”条件，补缴地价款由20%下降为15%。第二十三条 公约体例计收：（2）由改造主体自行改造的，“工改M0”用地的出让价按出让时点同地段办公用处商场评估楼面地价的15％计收。

　　2.第三十七条 援帮“工改M0”：（一）“工改M0”用地可选取公约体例出让，当局收储后再次供地的除表。（三）“工改M0”可能自行改造和盘据让渡。

　　为盘活难以自行改造的低效“三旧”用地，煽动企业用地交由当局收回，明晰当局收回后可按现实需求举办谋划调动；抵偿圭表为“公然成交价的55%”。

　　为合理优化学位配筑生源测算圭表，将素来的“遵循谋划圭表和区域栖身生齿测算生源数目”优化为“遵循项目测算生齿突出原控规地块测算生齿的个别（个中无控规笼罩的按项目谋划生齿）测算学位数目”，突出原控规个另表学位收取4万元/位学位费。

　　项目测算生齿突出原控规地块测算生齿的个别（个中无控规笼罩的按项目谋划生齿）由天然资源主管部分审定；学位数目由训诲主管部分遵循天然资源主管部分供应的生齿数举办核算。

　　省联系文献未对旧村庄、旧厂房、旧城镇予以界说，模仿珠海、佛山等其他都邑的做法，纠合我市现实，对其举办界说。

　　旧城镇：举办“三旧”改造的商服用地、城镇室第用地、群多打点与群多供职用地、军事办法用地、交通供职站场用地、口岸船埠用地等。

　　各企业反应原《暂行方法》附件1《开采强度细则》的容积率测算思虑因子多，体例庞大，举办地块开采筑立总量测算时对比劳苦。现纠合现行《湛江市都邑谋划打点身手法则》，参照原湛府规〔2019〕9号文的开采强度细则，举办整编编削，简化容积率测算体例。